مقاله در مورد ماهیت قولنامه

اختصاصی از کوشا فایل مقاله در مورد ماهیت قولنامه دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .

مقاله کامل بعد از پرداخت وجه

لینک پرداخت و دانلود در "پایین مطلب"

فرمت فایل: word (قابل ویرایش و آماده پرینت)

تعداد صفحات: 31

موضوع قولنامه و موارد راجع به آن از جمله دعاوی عمدة مراجع قضائی است. به طور کلی در هر ماه دعاوی قابل توجهی به خواستة الزام به تنظیم سند رسمی یا ایفای تعهد به استناد قولنامه‌های تنظیم شده در مراجع قضائی ثبت می‌شود که قسمت مهمی از دعاوی محاکم را شامل می‌شود.

در خصوص قولنامه در حال حاضر دو طرز تفکر در بین حقوقدانان از جمله قضات مطرح است و به لحاظ آنکه این دو نظر بین اساتید حقوق و قضاوت و همچنین سایر حقوقدانان وجود دارد به همین علت تاکنون راجع به قولنامه رویه واحدی ایجاد نشده است.

الف‌ـ طرز تفکری که قولنامه را بر اساس اصل حاکمیت اراده (و مواد191و339 قانون مدنی و … همچنین مقررات شرعی راجع به عقد بیع و اصل صحت معاملات) سنجیده و تنظیم سند عادی راجع به مال غیر منقول رامعامله صحیح تلقی نمود و معتقد است خرید و فروش مال غیر منقول با قرار داد عادی معامله‌ای معتبر است.

(این نظر بالاحص باتوجه به قانون ثبت مشکلاتی را ایجاد می‌کند.)

وفق این عقیده اگر چه قولنامه به عنوان سند مالکیت قابل ارائه نیست و مادام که مرجع قضائی نسبت به آن به صدور حکم مبادرت ننموده از نظر ادارات دولتی و محاکم دلیل مالکیت خریدار محسوب نمی‌شود لیکن در صورت جمع بودن شرائط عقد بیع همین قرارداد عادی مال غیر منقول به عقیده عده‌ای از حقوقدانان معامله‌ای صحیح تلقی می‌شود. براین اساس کسی که با سند عادی ملکی را خریده نمی‌تواند پیش از صدور حکم راجع به تنظیم سند رسمی باستناد فولنامه خلع ید متصرف ملک مورد معامله با خلیه ید مستأجر را بخواهد. از نظر طرفداران این نظر قولنامه تعهد بیع محسوب نمی‌شود بلکه معامله‌ای است که در مقررات جاری باطل محسوب نشده‌است. (نظر دکتر شهیدی)

ب‌ـ طرز تفکر دیگر نظر حقوقدانان و اساتید ارجمندی است که قولنامه را تعهد بیع محسوب می‌نمایند نه خود بیع (دکتر کاتوزیان)،‌ همچنین عقیده قضات شعبه 25 دیوان الی کشور و بعضی شعب دیگر دیوان کشور، تجدید نظر استان و عمومی، نظریه اخیر در سال حاضر بین حقوقدانان طرفداران بیشتری دارد و در دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی حتی با تلقی کردن قولنامه به عنوان سند تعهد بیع،‌ محاکم در صورت فراهم بودن سایر شرائط قانونی راجع به معاملات له خریداران به صدور حکم مبادرت می‌کنند و از حیث نتیجه هر دو تفکر به صدور حکم منتهی می‌شود.

واقعیت آن است که مصلحت جامعه و حفظ صیانت قانون و حقوق ایجاب می‌نماید معامله عادی مال غیر منقول بیع تلقی نشود و تعهد محسوب گردد.

رأی اصراری شماره 11 ـ3/3/52 ردیف 26 دیوان عالی کشور نیز مؤید همین معنی است.

قولنامه

گروه الف                          گروه ب

قونامه معمله صحیح است، بیع                    

قولنامه تعهد بیع است و بیع محسوب

 نمی‌شود.

مال غیر منقول بدون تنظیم

سند رسمی معامله‌ای معتبر

تلقی می‌گردد.

حسب عقیده گروه الف خریدار مال غیر مال منقول مالک مورد معامله است لیکن مادام که نسبت به سند عادی او از مراجع قضائی اعمال مالکیت کند. این نظر با مقررات ثبتی تعارض دارد، همچنین ممکن است افراد با معاملات عادی سوء استفاده‌هائی بنماید.

وفق نظر گروه ب با تنظیم قولنامه فقط تعهد به بیع محقق می‌شود و آثار بیع بر آن حاکمیت ندارد بلکه خریدار حسب مورد باید اقامه دعوی ایفای تعهد و اجبار فروشنده به اجرای تعهدات مندرج در قولنا مه را تقاضا نماید. البته در این صورت هم امکان معاملات متعهد و سوء استفاده وجود دارد.

لازم به یادآوری است با توجه به تعاریف فقها از بیع، قانونی مدنی ایران در این باب بیان مختصر، رسا، جامع و کاملی از تعریف بیع ارائه کرده است:

(ماده 338 ق-م= بیع عبارت است از تملک عین به عوض معلوم)

آنچه در این خصوص محل بحث است برداشت متفاوت حقوقدانان مختلف از قولنا مه به عنوان سند بیع است؛ یعنی روشن نمودن اینکه بهر تقدیر قولنا مه سند وقوع عقد عقد بیع است یا به عقیده بعضی سند عادی تعهد بیع محسوب و بیع مقوله دیگری جدا از قولنا مه خواهد بود.

برحسب عقیده گروه الف:«قولنا مه در محدوده قانون مدنی در صورتی که دارای شرائط راجع به عقد بیع باشد سند بیع است و معامله مال غیر منقول با سند عادی در مقررات جاری باطل محسوب نشده، تنها مشکل رویائی قانون ثبت با اسناد عادی معاملات اموال غیر منقول است آنهم نه در جهت ابطال چنین معاملاتی را الزامی نموده و گفته است مادام که اینگونه معاملات ثبت نشود نزد مراجع قضائی و ادارات پذیرفته نیست» نظر دکتر شهیدی.

صرفنظر از مباحث حقوقی ممکن است قولنا مه ضوابط عقد بیع را نداشته باشد لیکن تعهداتی را ایجاد کند، مثلاً مقرر شده باشد در تاریخ معین ملک به نام متعهد له منتقل گردد، مانند نوع قراردادهائی که بین سازندگان مجتمع‌های آپاتمانی با مشخصات قید شده در قرارداد بسازد و تحویل خریدار دهد. به عنوان مثال در نمونه قراردادهای سازمان نوسازی اراضی غرب تهران یا شرکت شاهگلی و … اینگونه عمل شده    است.

اگر قولنا مه فیما بین طرفین تعهد بیع تلقی شود در این صورت نمی‌توان آن را مشمول مقررات بیع قانون مدنی محسوب نمود زیرا در بیع مدنی باید عین تملیک گردد به عوض مدنی دانست بلکه می‌توان احداث آن را مورد تعهد قرار داد.