دانلود با لینک مستقیم و پر سرعت .
بررسی وضعیت اجارة بدون مدت در حقوق مدنی ایران، مصر، فرانسه و فقه اسلامی
چکیده
میدانیم در عقود معین علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات رعایت قواعد اختصاصی راجع به هر عقد الزامی است. عقد اجاره نیز علاوه بر شرایط عمومی صحت معاملات، رعایت یک سلسله قواعد اختصاصی در آن الزامی است. از جملة‌اینها تعیین مدت عقد اجاره اسـت کـه مـادة 468 ضمانت اجرای عـدم تعییـن مـدت را بـطلان عـقد ذکـر کرده است. البته براین ماده استثنائاتی وارد شده است از جمله مادة 501 قانون مدنی که مقرر میدارد اگر عقد اجارهای منعقد شود و در آن مدت تعیین نشده باشد اما پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه و یا سال تعیین شده باشد مطابق مادة 501 قانون مدنی، عقد اجاره برای مدتی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است منعقد میشود. اما در خصوص مازاد برآن (مدتهای دوم، سوم و ...) میان حقوقدانان اختلاف نظر وجود دارد.
بطور کلی می‌توان گفت که تعیین مدت در عقد اجاره فی نفسه موضوعیت ندارد بلکه طریقیت دارد و اگر متعاقدین به هر نحو بتوانند موضوع معامله را خواه با ذکر مدت، خواه با تعیین مسافت، خواه با تعیین مقدار کاری که باید انجام بشود مشخص نمایند عقد اجاره صحیح است. با این تفسیر باید قدری مادة 468 را تعدیل نمود که می‌توان به مادة 507 توسل جست. این ماده میگوید«در اجارة حیوان تعیین منفعت یا با تعیین مدت اجاره است یا به بیان مسافت و محلی که راکب یا محمول باید به آنجا حمل شود.»
مقدمه
اجاره، یکی از عقود معین است که به لحاظ اهمیت آن در نظامهای مختلف حقوقی، قانونگذاران به طور دقیق و مفصل راجع به آن قانون وضع کردهاند. عقد اجاره، حلقه اتصال میان مالک عین و متقاضی استفاده از منافع عین است، که روابط حقوقی آنان را نظم میبخشد. تنظیم روابط حقوقی میان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطی که با نظم عمومی جامعه دارد، آنقدر اهمیت دارد که دولتها مجبورند هر از چند گاهی با وضع قوانین آمره، علیرغم میل متعاقدین، خواستهای خود را برآنان تحمیل کنند.
امروزه رابطة بین موجر و مستأجر فقط یک رابطة خصوصی نیست تا استقرار عدالت معاوضی میان آن دو هدف اصلی قرار گیرد، بلکه موجر و مستأجر در دو طبقه اجتماعی کاملاً متمایز از هم قرار دارند. آنان در برابر هم قرار گرفتهاند و هر کدام سعی میکنند تا کفة ترازو را بیشتر به سمت خود سنگین کند.از یک طرف، موجر سعی میکند اجاره بهای بیشتری بگیرد و تمام خواستهای خود را بر مستأجر بینوا تحمیل کند. از طرف دیگر، مستأجر سعی میکند که هر چه کمتر بپردازد و شرایط و امکانات رفاهی را با پرداخت اجاره بهای اندک برای خود فراهم نماید. به همین خاطر، روز بروز نقش میانجیگری دولتها بیشتر میشود؛ به طوری که سعی میکنند تا با تدوین و تصویب قوانین عادله، حقوق آن دو را به طور مسالمتآمیز فراهم کنند.
در حقوق کنونی، عقد اجاره به لحاظ امری شدن قواعد حاکم برآن و کمرنگ شدن تأثیراراده، در بسیاری موارد به صورت سازمان حقوقی مستقل که به وسیلة‌قوانین اداره میشود، درآمده است؛ قالب از پیش تهیه شدهای که موجر و مستأجر فقط میتوانند به تراضی خود را درون آن جای دهند، بدون آنکه بر سرنوشت آیندة روابط خود حاکم باشند.
عقد اجاره، از عقود معین است. کلیه عقود معین علاوه بر لزوم داشتن شرایط عمومی صحت معاملات باید شرایط خاص صحت آن عقد را نیز داشته باشند. عقد اجاره نیز در کنار قواعد عمومی معاملات، قواعد ویژهای دارد که دیگر عقود فاقد آن است. یکی از ارکان عقد اجاره، تعیین مدت است، یعنی، در کنار دیگر شرایط صحت معاملات در عقد اجاره، لازم است متعاقدین مدت عقد را تعیین کننده حال، اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین اصولاً نخواستند مدت عقد را مشخص کنند. یا اینکه فراموش نمودند مدت عقد را معیین کنند، آیا چنین عقدی را باید صحیح بدانیم یا باطل؟
از آنجا که جواب این سؤال شقوق و فروض مختلفی دارد و نظامهای حقوقی ایران، مصر و فرانسه تدابیر مختلفی اندیشیدهاند، موضوع را در سه مبحث بررسی میکنیم.
مبحث اول، به بررسی عقد اجارهای که مدت آن تعیین نشده و متعاقدین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز، ماه یا سال تعیین نکردهاند، اختصاص یافته است.
مبحث دوم، به بررسی عقد اجارهای که مدت آن تعیین نشده، لیکن متعاقدین پرداخت اقساط مالالاجاره را از قرار روز و ماه یا سال تعیین کردهاند، میپردازد.
در مبحث سوم، پایان عقد اجارة بدون مدت بررسی میشود.
ذکر نشدن مدت
فلسفة تعیین مدت در عقد اجاره، معلوم و معین کردن مورد معامله است. از آنجا که براساس بند 3 مادة 190 قانون مدنی، یکی از شرایط صحت معامله، معلوم و معین نمودن مورد معامله است، این امر از طرق مختلف از قبیل: تعیین مدت، تعیین مسافت در اجارة‌حیوان و حمل ونقل، و تعیین عمل در اجارة اشخاص صورت میگیرد. حال اگر متعاقدین مدت اجارهای را که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت مشخص میگردد ذکر ننمایند، آیا چنین عقد اجارهای صحیح خواهد بود؟
در حقوق ایران علاوه براینکه مطابق قواعد عمومی می‌توان بطلان چنین عقدی را به اثبات رساند، قانونگذار درماده 468 قانون مدنی مقرر کرده است:
«در اجارة اشیاء، مدت اجاره باید معین شود والا اجاره باطل است».
از آنجا که مادة 468 فقط در خصوص ضرورت تعیین مدت در اجارة اشیاء وضع شده است، آیا می‌توان گفت که از مفهوم این ماده استنباط میشود که در اجارة حیوان و اجارة اشخاص، تعیین مدت ضرورتی ندارد؟
در جواب میگوییم که این استنباط صحیح نیست، زیرا در اجارة اشیاء به زعم قانونگذار تنها راه تعیین منفعت، ذکر مدت است. بنابراین اگر در اجارة‌اشیاء که مقدار منفعت فقط از طریق تعیین مدت صورت میگیرد متعاقدین مدت را ذکر نکنند،عقد اجاره باطل خواهد بود.
اما، ایرادی که در اینجا وجود دارد این است که در اجارة اشیاء، تنها راه تعیین میزان منفعت تعیین مدت نیست، بلکه از دیگر طرق از جمله تعیین مسافت در اجارة‌وسایل حمل و نقل نیز می‌توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود. دلیل این نقص در قانون ایران، به خاطر آن است که مواد راجع به عقد اجاره، از فقه امامیه و از کتابهایی همچون: شرح لمعه و شرائع اتخاذ شده است. طبیعتاً، کتب فقهای قدیم، حاوی موضوعات مبتلا به آن زمان است و عقود اجارهای که مورد آن وسایل پیشرفتة حمل و نقل از قبیل: هواپیما، قطار و اتومبیل بوده، وجود نداشته است. لذا، اینک جای آن دارد که با اجتهاد و وضع قوانین جدید، نقص قانونگذاری قدیم جبران شود.
بنابراین، به طور کلی می‌توان گفت که در اجارة‌اشیاء صرف ذکر نشدن مدت، موجب بطلان عقد اجاره نیست؛ زیرا مانند اجارة حیوان و اشخاص، است مقدار منفعت از طریق غیر از تعیین مدت مشخص شده باشد. لذا، ذکر نشدن مدت در صورتی موجب بطلان عقد اجاره است، که موجب جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصراین بحث این گونه آمده است که هرگاه متعاقدین مدت عقد را ذکر ننمایند، همچنین پرداخت اقساط مال الاجاره از قرار روز، ماه یا سال را مقرر نکنند یا به طور کلی متعاقدین مدت و اجرت را مشخص نکنند، در این صورت ابتدائاً پرداخت اجاره بها از طریق تعیین اجرةالمثل و مطابق عرف معمول مشخص میشود، و سپس مدت عقد براساس مواعدی که عرف برای پرداخت اجاره بها تعیین میکند، مشخص میشود. مادة 562قانون مدنی کشور مصر مقرر میدارد:
«اگر متعاقدین برمقدار اجاره بها توافق نمایند یا اصولاً اثبات مقدار اجاره بها متعذر باشد، در این صورت اجاره بهای عین مستأجره اجرةالمثل آن خواهد بود.»
بنابراین،اگر شخصی زمینی را برای زراعت اجاره کند بدون اینکه اجاره بها و مدت عقد تعیین شود، در این صورت مقدار اجاره بها اجرةالمثل زمین است. و از آنجا که تعیین پرداخت اقساط اجاره بهای زمین زراعتی در عرف سالانه است، لذا مدت عقد نیز برای یک سال خواهد بود (سنهوری، 1928م، ج6، ص154).
در حقوق فرانسه و براساس مادة 1709 قانون مدنی،ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است. بنابراین، اگر مدت عقد اجاره ذکر نشود و مقدر منفعت از طریق دیگری تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره بها تعیین نشده باشد، عقد اجاره باطل است. بنابراین، در این صورت عرف نمیتواند مقدار اجاره بها را مشخص کند و مدت زمان عرفی را بر متعاقدین تحمیل نماید.
بطور خلاصه می‌توان گفت که در حقوق فرانسه نیز مانند حقوق ایران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نیز پرداخت اقساط مالالاجاره از قرار روز، ماه یا سال تعیین نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود(Dutilleul, 1991, pp.308).
تعیین مالالاجاره برای مدت معین بدون تصریح به مدت
مطابق ماده 468 قانون مدنی، در عقد اجاره تعیین مدت به خاطر اینکه تعیین کنندة‌میزان منفعت است، یکی از ارکان صحت عقد اجاره محسوب میشود. بنابراین، اگر در هر مورد که ذکر مدت برای تعیین میزان منفعت لازم و ضرور است، مدت قید نگرد، عقد اجاره باطل است. با وجود این، قانونگذار در قانون مدنی ایران در ماده 501 (اجارة اشیاء) و ماده 515 (اجارة اشخاص)، به موردی اشاره کرده است که مدت اجاره معین نشده است، اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحیح است. فرض کنیم مستأجر دربارة مدت استفاده از مورد اجاره تصمیم قاطعی ندارد و هنوز نمیداند تا چه مدت میتواند از آن استفاده کند. رسم است که کرایه را برای کمترین مدتی که عرف برای تعیین اجاره مقرر داشته است، معین میسازند و دیگر سخنی از تمام مدت اجاره به میان نمیآورند. در واقع، مبلغ کرایه را برای واحدی که در عرف برای اجاره وجود دارد، معین میسازند و دربارة ادامة استفاده از عین مستأجره سکوت میکنند.
حال این سؤال مطرح میشود که آیا می‌توان توافق این اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، نادیده گرفت واجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، یا اینکه باید آن را نافذ شناخت؟ در وهلة دوم اگر این توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبنای حقوقی باید استوار ساخت؟
قبل از اینکه موضوع را در حقوق ایران بررسی کنیم، بهتر آن است که به حقوق مصر و فرانسه رجوع کنیم و ببینیم که آن دو نظام حقوقی در این خصوص، چه تدبیری اندیشیدهاند.
- حقوق مصر
مادة 563 قانون مدنی مصر، در این زمینه مقرر میدارد: 1
«اگر عقد اجارهای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت آن توافق نمایند یا اینکه به طور کلی عقد اجارهای برای مدت نامشخص منعقد گردد یا اینکه اصولاً اثبات مدت مورد ادعا متعذر باشد، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اجاره بها مشخص شده است، معتبر است و با انقضای این مدت، عقد اجاره پایان مییابد؛ مشروط براینکه یکی از متعاقدین، طرف دیگر عقد را از قصد خود مبنی بر پایان دادن به عقد اجاره با رعایت مواعد زیر مطلع نماید.
الف: در اراضی مزروعی و اراضی بایر اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره شش ماه یا بیشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف دیگر عقد از قصد پایان دادن به عقد اجاره، باید سه ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی گردد، صورت گیرد. و اگر مدت معلوم شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره کمتر از شش ماه باشد، باید قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مال الاجاره منقضی گردد، طرف دیگر عقد را مطلع نمود. البته، رعایت این مقررات، مستلزم رعایت حقوق مستأجر در جمعآوری محصول مطابق عرف است.
ب: در منازل دکانها،کتابخانهها، تجارتخانهها، کارخانهها و انبارها اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره، چهار ماه یا بیشتر از آن باشد، لازم است دو ماه قبل از اینکه مدت مذکور منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نمود. و اگر مدت تعیین شده کمتر از چهار ماه باشد، لازم است قبل از اینکه نصف مدت تعیین شده منقضی شود، طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع کرد.
ج: در اتاقها (غرف) و آنچه که در دو بند فوق ذکر نشده است، اگر مدت تعیین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره دو ماه یا بیشتر باشد، باید طرف دیگر عقد را یک ماه قبل از انقضاء مدت مذکور مطلع نمود و اگر مدت تعیین شده کمتر از دو ماه باشد، باید طرف دیگر عقد را قبل از انقضای نصف مدت تعیین شده مطلع کرد.»
صدر مادة مذکور اشعار دارد: «اگر عقد اجارهای منعقد شود بدون اینکه متعاقدین بر تعیین مدت توافق نمایند یا اینکه برای مدت نامعینی منعقد شود یا اینکه به طور کلی اثبات مدت متعذر باشد…». در این صورت، تعیین مدت عقد برحسب مواعد معین شده برای پرداخت اقساط مالالاجاره، در سه حالت قابل تصور است:
- هنگامی که عقد اجارهای منعقد شود، و متعاقدین اصلاً مدت را ذکر نکنند، بلکه نسبت به تعیین مدت سکوت اختیار کنند. البته این حالت، کمتر در عقد اجاره اتفاق میافتد.
- متعاقدین عقد اجارهای را منعقد میکنند و در خصوص تعیین مدت هم مذاکره میکنند، لیکن در نهایت مدت را تعیین نمیکنند؛ که این امر، بندرت اتفاق میافتد. به عنوان مثال، متعاقدین عقد اجارهای را منعقد میکنند، و مدت عقد را این گونه تعیین مینمایند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زمانی که اوضاع و احوال اقتضا میکند، یا اینکه صراحتاً میگویند که عقد اجاره برای مدت نامعلومی منعقد شده است. لیکن اگر متعاقدین ذکر کردند که مدت عقد اجاره تا زمانی است که مستأجر مالالاجاره میپردازد، تا زمانی است که مستأجر در عین مستأجره میماند، تا زمانی است که مستأجر بخواهد یا تا زمانی است که موجر بخواهد، در این صورت مدت عقد را نمیتوان نامعلوم محسوب کرد؛ زیرا – همچنانکه قبلاً اشاره شد – مدت این عقد در هر صورت از 60 سال تجاوز نمیکند و با موت موجر - در صورتی که مدت اجاره بسته به ارادة‌او است - یا با موت مستأجر - در صورتی که مدت اجاره بسته به ارادة او است - عقد اجاره پایان میپذیرد. و اگر متعاقدین ذکر نمودند که عقد اجاره باقی است تا زمانی که عین مستأجره باقی است، مدت در این صورت نیز نامعلوم است. در این صورت، عقد اجاره مؤبد خواهد بود و نمیتواند از 60سال تجاوز کند.
- اگر عقد اجارهای منعقد شود و متعاقدین برمدت معینی توافق نمایند لیکن هیچ کدام نتوانستند این مدت را اثبات کنند، در این صورت نیز عقد اجاره برای مدت نامعلوم منعقد شده است. از اینرو، عقد اجاره برای مدت زمانی که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده، معتبر است.
بنابراین،مدت عقد اجاره در سه بند احصا شده در مادة 563 قانون مدنی مصر، مدت زمانی است که برای پرداخت اقساط مالالاجاره تعیین شده است. و پایان این مدت، با مطلع کردن طرف دیگر عقد درمواعد مقرر در مادة مذکور حاصل میشود. لذا، اگر موعد پرداخت اجاره بها سالانه باشد - همچنانکه دربارة اراضی زراعتی این چنین است-، مدت عقد اجاره یک سال است. و در صورتی که در مواعد مقرر یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نکند، عقد اجاره برای یک سال دیگر تجدید میشود، و همچنین است، برای سالیان بعدی. و اگر مدت پرداخت اقساط مالالاجاره ماهیانه باشد - همچنانکه در اجارة محلهای مسکونی چنین است -، مدت عقد یک ماه است و برای مدتهای بعدی نیز قابل تجدید است و خود بخود تجدید میشود، مگر اینکه در مواعد مقرر در مادة 563، یکی از متعاقدین طرف دیگر عقد را از پایان اجاره مطلع نماید. در دیگر انواع اجاره که پرداخت اقساط مالالاجاره به صورت هفتهای، روزانه یا ساعتی تعیین میشود، همین گونه است (سنهوری، 1928، ج6، 153).
تعدادصفحه :40
